93–95 % новостроек с дефектами: почему технадзор не спасает качество жилья и что с этим делать.

В 2025 году дефекты выявили в 93% сданных многоквартирных домов. В 2023-м показатель доходил до 95%. Прогноз на 2026–2028 годы — снова около 95%. Цифры взяты из исследования центра «Аналитика. Бизнес. Право», которое цитировали «Известия» и другие издания. Это не «исключения» и не проблема отдельных застройщиков. Речь о массовой, повторяющейся практике.

Критических дефектов — промерзание несущих стен, проблемы с каркасом, отказ инженерных систем — обычно 5–7%. Остальное — кривые стены и полы, окна, двери, вентиляция, отделка, общие зоны. Для безопасности дома это чаще всего не катастрофа. Для человека, который купил квартиру и рассчитывает жить, а не сразу ремонтировать — да.

Дефекты носят массовый, повторяющий характер, а не исключения. Нет устойчивого улучшения качества.

Центр «Аналитика. Бизнес. Право»

Откуда берутся 93%

Мораторий на взыскание неустоек и компенсаций с застройщиков действовал с перерывами с 2020 года и в последней версии — с марта 2024 по 31 декабря 2025 года. С 1 января 2026-го начисления возобновили, но выплаты отсрочили до конца года. Судебное давление ослабло. Стимул закрывать недостатки до передачи ключей снизился. Проблемы ушли на этап эксплуатации и на индивидуальных претензии дольщиков.

Вторая причина — темп. Эскроу-счета заставили быстрее доводить объекты до ввода. Бетон по норме набирает прочность 28 дней, на практике опалубку часто снимают раньше. Результат — усадочные трещины, которые проявляются уже после заселения. Третья — кадры. На площадках не хватает квалифицированных рабочих. Четвертая — экономия на финише: общие зоны, лестницы, технические помещения, окна, уплотнители, вентиляция.

Полностью «чистую» квартиру на первичке найти трудно. Это касается не только массового сегмента, но и домов повыше классом.

Почему технадзор и госстройнадзор это не ловят

Путаница в терминах мешает понять систему. Государственный строительный надзор (ст. 54 ГрК РФ) проверяет соответствие проекту и обязательным требованиям безопасности. Его задача — чтобы дом не обрушился и инженерные системы работали в рамках регламентов. Неровность стены в 10 мм вместо допустимых 5 мм, царапина на стеклопакете, слабая тяга в вентиляции конкретной квартиры — не предмет этой проверки.

Строительный контроль (ст. 53 ГрК РФ), который в быту называют технадзором, ведут застройщик (или технический заказчик) и подрядчик. Закон запрещает подрядчику контролировать самого себя в полном объеме. На практике служба контроля часто связана с застройщиком финансово и организационно. Задача — пройти комиссию, получить заключение о соответствии и ввести дом. Мелкие и даже средние дефекты отделки закрывают актами, фотоотчетами и обещаниями «доделать».

Скрытые работы после заделки уже не увидеть без вскрытия. Авторский надзор проектировщика тоже не всегда бывает регулярным и жестким. В итоге формально контроль есть, а качество на выходе — нет.

Мораторий и отсрочка формируют для застройщиков демотивирующую среду: ослабление судебного давления снижает стимулы оперативно устранять недостатки до сдачи.

Исследование «Аналитика. Бизнес. Право»

Независимый технадзор со стороны покупателя или инвестора в эту схему не встроен. Пока дом строится, дольщик редко имеет доступ на площадку с измерительными приборами. Когда ключи уже выдают, остается точечная приемка квартиры.

Какие дефекты встречаются чаще всего

• Отклонения стен и пола по вертикали и горизонтали сверх нормы.
• Окна: царапины, деформация уплотнителей, плохая регулировка, щели.
• Двери и откосы.
• Вентиляция: слабая тяга, ошибки в шахтах.
• Трещины из-за спешки и нарушения режимов твердения бетона.
• Инженерные сети: разводка, стояки, слабые узлы, которые проявятся позже.
• Общие зоны: лестницы, холлы, технические помещения — сюда экономят в первую очередь.

Новый ГОСТ Р 72509-2026 по отделочным работам задает более четкие измеримые критерии. Документ добровольный, пока требования не прописаны в ДДУ, проектной декларации или техзадании. Сам по себе он ситуацию не переломит, если нет независимого измерения на объекте.

Что реально может сделать покупатель

На этапе строительства, если объект еще не сдан, имеет смысл привлечь независимого специалиста по строительному контролю. Он смотрит скрытые работы, материалы, соответствие проекту — то, что потом уже не исправить дешево. Для Краснодарского края такую услугу дает строительный контроль в Краснодаре.

При приемке квартиры:

• Не подписывать акт сразу. Закон дает время на осмотр.
• Брать специалиста с приборами: лазерный уровень, тепловизор, анемометр, влагомер — не «на глаз».
• Фиксировать каждое замечание в дефектной ведомости с фото и видео.
• Требовать устранения в письменном виде. Срок по практике и договору обычно до 60 дней, плюс гарантийный срок.
• Не соглашаться на «компенсацию», которая не покрывает ремонт. Суммы в судах часто ниже реальных затрат.

Гарантия на конструктив — как правило 5 лет, на инженерные системы — меньше, на отделку — еще короче. Срок считают от передачи объекта. Если дефект проявился позже, все равно фиксируйте и направляйте претензию. Для общих зон имеет смысл действовать коллективно через УК и собрание собственников.

Самостоятельный осмотр без опыта почти всегда пропускает отклонения по геометрии и скрытые проблемы инженерии. «Красиво на фото» и «в пределах нормы» — разные вещи.

Почему ситуация не исправится сама

Отмена моратория не равна мгновенному росту качества. Отсрочка выплат сохраняет слабое давление. Нехватка кадров и гонка за сроками никуда не делись. Внутренний контроль застройщика остается зависимым. Госнадзор по-прежнему смотрит на безопасность, а не на комфорт конкретной квартиры.

Пока дефект выгоднее «пропустить и потом договориться», чем не допускать, статистика будет держаться около 90–95%. Покупатель может снизить риск только своим контролем: на стройке — независимым технадзором, при сдаче — профессиональной приемкой и документами.

Часто задаваемые вопросы

93% — это все квартиры или все дома?

Исследование говорит о доле домов (объектов), в которых выявили дефекты. Внутри одного дома качество квартир может отличаться: на одном этаже приемлемо, на соседнем — нет. Полностью без замечаний объекты встречаются редко.

Значит ли это, что дом опасен?

Нет. Критические нарушения по несущим конструкциям и основным инженерным системам оценивают в 5–7%. Остальное влияет на комфорт, срок службы отделки и расходы на ремонт, а не на обрушение.

Госстройнадзор разве не проверяет качество?

Проверяет соответствие проекту и требованиям безопасности. Геометрия стен, окна, вентиляция в квартире, царапины и уплотнители в этот контур почти не входят.

Можно ли обязать застройщика нанять независимого технадзора?

Покупатель по ДДУ обычно не может диктовать, кого нанимает застройщик. Он может нанять своего специалиста на период строительства (если есть доступ) или на приемку. Это разные договоры и разные интересы.

Что делать, если акт уже подписан?

Гарантийные обязательства не исчезают. Фиксируйте новые проявления дефектов, направляйте претензию, при отказе — экспертизу и суд. Для скрытых недостатков срок считают от обнаружения, но лучше не затягивать.

Помогает ли новый ГОСТ по отделке?

Помогает, если его нормы прямо включены в договор или проект. Иначе это ориентир, а не обязательная планка. Измерять все равно нужно приборами, а не на глаз.

Имеет смысл отказываться от квартиры с отделкой?

Черновая сдача снимает часть споров по финишу, но не убирает проблемы геометрии, окон, инженерии и общих зон. Выбор зависит от того, готовы ли вы контролировать ремонт сами и сколько это будет стоить.